一、什么是商品房

所謂商品房就是指經(jīng)政府有關部門批準，由房地產(chǎn)開發(fā)運營公司開發(fā)的，建成后用于商場出售出租的房子，包含住所、商業(yè)用房以及其他建筑物。

二、什么是回遷指標房

回遷房就是開發(fā)商征收土地時，補償給拆遷戶的房子。大家都知道深圳土地少，土地供應量逐漸緊張，這就迫使深圳不得不以城市更新的方式獲得大量的土地。這種舊改的方式，造就回遷指標房。這是深圳特殊時期、特殊條件下形成的產(chǎn)物。

三、商品房和回遷房的差異有哪些

1、房子價格不同

無完整的產(chǎn)權(quán)或只有回遷合同的回遷房一般是依據(jù)國家方針締造和出售的，在拆遷過程中拆遷戶會享受到一定程度的優(yōu)惠方針，因此房價價格會變得便宜。而商品房受到市場的影響，之間的聯(lián)系非常大，價格也會隨之變高。

2、房子權(quán)利不同

符合銷售條件的商品可以隨時上市，也能在銀行做典當進行借款。而無完整產(chǎn)權(quán)或只有回遷合同的回遷房是無法滿足銷售條件上市，也無法進行典當借款，而且還存在部分小產(chǎn)權(quán)房子，不能享用商品房的權(quán)力。

3、買賣關系不同

商品房以購房者和開發(fā)商簽定的《商品房生意合同》為購買根據(jù)，一般房子價格在合同中進行約定。而回遷房的購買基礎則是由拆遷單位和被拆遷人簽定的拆遷補償協(xié)議，在協(xié)議中進行約定。

4、再次買賣難易不同

商品房能夠獲得房產(chǎn)證，可以進行二次出售，便利過戶。而受方針影響回遷房往往會受到政府規(guī)則的種種約束條件，例如：寓居滿必定年限、補齊土地出讓金等，因而再次買賣的難度較大。

在購買回遷房的時候一定檢查下是否符合上市條件，是否有房產(chǎn)證，一定要留意核驗該套房子的產(chǎn)權(quán)是否有問題而且仔細檢查房子的悉數(shù)細節(jié)，盡量去挑選一些有信用的大型中介公司進行咨詢，避免造成不必要的損失。

四、 回遷指標房有哪幾類

A類，業(yè)主有房產(chǎn)證：這種回遷指標房可以正常在交易所過戶更名，接受相關部門的認可和監(jiān)督，對于購房者來說和普通二手房交易一樣，非常安全。缺點是需要購房指標、價格高（跟市場商品房同價）。

B類，業(yè)主只有開發(fā)商的回遷安置補償協(xié)議，買賣的是回遷權(quán)（期房），而非真正的房屋過戶。

B類回遷指標房具體有兩種交易形式：

1、直接和業(yè)主簽訂協(xié)議，先付部分房款給到業(yè)主，約定在房產(chǎn)證出來后進行過戶，屆時付清剩余房款。這種交易不能貸款，需要名額，且先付款比例很高，一般在總房款的七八成，有一定風險，且業(yè)主也不能保證什么時候能夠真正過戶，后續(xù)爭議隱患大，雖然有律師見證，但小編不建議入手。

2、交易時直接通過開發(fā)商更名確權(quán)，一次性付給原業(yè)主所有房款，房產(chǎn)證上就直接是購買者的名字。購買者也成為原有回遷村民的一員，這種權(quán)屬變更還會得到開發(fā)商承認、政府認可，在國土部門備案，有國家信用背書，相當于買了一套期房。這種交易很安全，但周期還是關鍵問題，周期合適、價格合適的項目非常少。

目前買家市場上交易活躍的回遷房主體就屬于這一類，購買前買家要核查清楚以下幾個問題：

1、通過開發(fā)商發(fā)放的拆遷政策中對回遷指標房性質(zhì)的說明或者去住房和城鄉(xiāng)建設委員會查詢確定回遷指標房的性質(zhì)；

2、要求賣方提供回遷協(xié)議及其身份證明，并對回遷指標房的真實性進行核實（在村委、開發(fā)商以及測量部門三部門核實）；

3、明確該房是屬于危改回遷，還是屬于商品房回遷，不投資危房改造；

4、明確該回遷指標房所占用土地是劃撥用地還是出讓用地，如果是劃撥用地在辦理回遷指標房的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時需由買受人補交土地出讓金；

以上情況都清楚了，是不是就解決問題了？當然還沒有，因為一個開始拆遷的又有人愿意出售的回遷項目，出售面積畢竟很少，所以就要抓緊溝通、抓緊購買，一旦購買的人多了，價格就會上漲，而如果找新的地方，同時符合潛力大、不需要名額、又安全、周期短，這么優(yōu)質(zhì)的投資項目就難了。所以好產(chǎn)品不是隨時都有的，抓緊時間先來了解，才能抓住機會。

業(yè)界最近推出了多個項目的回遷指標房。市場反響熱烈、購買熱情高漲，但由于房價太低，利潤太高，有一些投資者內(nèi)心充滿疑慮，這時非常正常的反應。

五、回遷指標房交易安全嗎

房子交易百分百安全，回遷指標房在深圳是一個非常成熟的市場，內(nèi)部有非常成熟、確定性的運作方式，是開發(fā)商加速拆遷的潤滑劑，是公開的市場行為。第一當然要和村民（業(yè)主）簽合同，第二要和開發(fā)商簽合同，第三要在開發(fā)商備案，第四在國土資源局備案。合理合法合規(guī)，受到國家層面的保護，安全性極高，國家信用背書。

六、投資回遷房買的確定是商品房嗎?

確定是百分百的商品房，這種案例并不鮮見，早就普及整個深圳了，比如早期的崗廈村、田面村、蔡屋圍村、大沖村等不勝枚舉。這些村在拆遷之前，當時都有許多村民把自己的房子賣給外地人，如今，這些外地人當時買到的農(nóng)民回遷指標房早已變成紅本商品房，身價倍增，個個賺得盆滿缽滿，充分享受到深圳城市更新二次再開發(fā)的紅利。

因此，業(yè)界才大力推薦。但請朋友們放心，凡是經(jīng)過政府獲批拆遷舊改的、所有區(qū)域的回遷房最后在交樓時都會變成正規(guī)紅本商品房，這是常識問題，不必擔心。

七、回遷指標房這么賺錢，村民為什么還要賣呢

拆遷、建設、回遷是需要時間進度的，拿到房快的三年，如今普遍四到五年，有些村民手里有大量回遷房指標，但是目前缺錢、需要用到錢，缺錢用的人等的來嗎？很明顯，那是等不來的，所以手里回遷指標才拿出來賣，回籠資金也快，如果立馬能拿房，就不會拿出來賣了，這樣各位投資客戶又少了個投資渠道，懂的人自然懂，投資講究就是把握機會。

八、回遷指標房價格會不會很高

回遷指標房價格基本是周邊房價的6折左右，有些比商品房還貴，價格看回遷指標房投資的熱度、市場關注程度以及投資周期。

九、回遷指標房投資周期大概多久

周期在3-5年左右，根據(jù)拆遷進展不同地方周期不同。

十、回遷指標房是否限制名額？是否限購？

不限購，不限制名額。

十一、回遷指標房投資成本大概有多少？

150萬起~不上限，看購買面積和單價。區(qū)域不同價格也不同！

十二、回遷指標房利潤有多大？

利潤不一定，收益高就需要精挑細選，有些地方的回遷指標房只是解決一個購房名額的問題，但有些地方的回遷指標房利潤就能達到一倍至兩倍，兩萬多的單價，而周邊的商品房是四萬多（關外）。

十三、回遷指標房還有什么補償沒有？

每月每平方還會補償30-100元每平米的租金補償，還有裝修補償，搬遷費，積極簽約獎勵等等。

十四、回遷指標房確定是住宅嗎?

確定是住宅。這些在開發(fā)商提供的【拆遷安置補償協(xié)議】合同中都有明文規(guī)定，毫無爭議可言。

十五、回遷指標房確定能過戶到我的名下嗎?

確定可以過戶到私人散戶買家的名下，不管你有無名額購買，不管你目前持有多少房產(chǎn)都能夠購買，而且不占用你現(xiàn)有的購房指標。具體過戶的流程是開發(fā)商與散戶買家簽署拆遷安置補償協(xié)議后，將會根據(jù)協(xié)議內(nèi)的姓名、身份證號碼等資料向房管局備案。交房后，房管局會根據(jù)開發(fā)商提供的資料制作房產(chǎn)證，確定是紅本住宅商品房。

十六、回遷指標房戶型怎么選?

戶型是根據(jù)自己需要的面積匹配，比如想買大三房則選100平米左右，屆時等戶型公開后再來挑選，如果沒有100平米的戶型可以選擇，則選擇最貼近100平米的面積，如106或95平米。根據(jù)合同的規(guī)定，實行多退少補原則。

十七、回遷指標房朝向與樓層怎么選?

目前不確定那個朝向與樓層，待交樓時與眾多的回遷戶進行統(tǒng)一選房，采取公開、公平、公正的抽簽形式進行，完全靠運氣，運氣好抽到朝南的則會比較值錢，至少比市場價會高出5%左右，抽到朝西北的也不能有意見，城市更新舊改的回遷房就是這個游戲規(guī)則，你既然選擇了購買舊改回遷房就得接受。

十八、 回遷指標房如果爛尾怎么辦?

城市更新舊改的回遷房不存在爛尾。

其一，品牌保證，信心標志。你有聽說過佳兆業(yè)、華潤、恒大、星河、萬科等大品牌開發(fā)的房子存在過爛尾的現(xiàn)象嗎?市場從來都是一線品牌收購中小品牌的爛尾樓，不曾看見一線大品牌的房子爛尾被人收購。

其二，舊改回遷指標房開發(fā)商在對舊改房拆遷之前需要向當?shù)卣?0%以上的保證金。不怕一萬，就怕萬一，萬一開發(fā)商中途出現(xiàn)了資金危機怎么辦，這時政府就會拿出開發(fā)商早期被監(jiān)管的保證金進行輸血，確保回遷戶的房子優(yōu)先建好，順利交樓。否則，回遷戶村民一鬧事，當官的日子就不好過了，維穩(wěn)是一項政治任務。因此，在實力、品牌、保證金、政府監(jiān)督等多項措施疊加下，開發(fā)商的舊改回遷指標房根本不存在爛尾的可能性。

十九、回遷指標房如果合同期內(nèi)交不了樓怎么辦?

交樓一事確實不能保證百分百，即使去買市場上的新房，發(fā)展商也不能保證百分百交樓時間，要么延遲，要么提前，這是很正常的現(xiàn)象，這點務必理解。

但是，延遲交樓開發(fā)商的損失比我們更大，我們只是小投資，開發(fā)商才是大投資，試想，幾十個億投下去了，如果開發(fā)的時間周期拉長，那開發(fā)商的財務成本將陡然增加，要知道，任何開發(fā)商都需要快速銷售，快速回籠資金，減少財務壓力。另外，本地的回遷村民也會找開發(fā)商的麻煩，根本用不著我們這些小眾群體的投資客戶出頭，村民是占有回遷房數(shù)量的主體，他們比我們更急，會監(jiān)督好開發(fā)商，再說，舊改房政府也占有一定的比例。因此，不論從開發(fā)商本身的利益出發(fā)，還是從回遷村民的利益出發(fā)，開發(fā)商都有迫切加快工期的需要，不可能為了我們區(qū)區(qū)幾十上百戶回遷房的投資客戶去拖延交樓時間。

要知道，開發(fā)商、村民、政府、我們四方是一條船上的命運共同體。