買二手商鋪要注意什么

1、實地評估

買店鋪前，一定要實地考察，認真評估一下，看看這個店鋪周圍的人流量大不大，轉(zhuǎn)化率高不高、購買力強不強。此外，還要測算贏下租金的回報率，其計算公式為租金的11倍/總價。

2、未來規(guī)劃

商鋪價值會受周圍環(huán)境、規(guī)劃所影響，若該店鋪政府有其他安排，而你不知道的話，很容易造成投資失敗，所以一定要到規(guī)劃部門了解商鋪所在的位置是否有新的規(guī)劃。

3、商鋪的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)

要了解土地的用途，避免違規(guī)的“居改非”，不能辦理營業(yè)執(zhí)照，所以一定要在合同中針對這點擬定一條違約賠償方式。

4、商鋪的租賃情況

要了解店鋪的租賃情況，看看現(xiàn)在的租客什么時候到期、室內(nèi)裝修怎么處理，是否要放棄優(yōu)先購買承諾書等協(xié)調(diào)工作。

5、稅費提前算清楚

在進行商鋪交易時，要了解增值稅、契稅、所得稅、印花稅、土地增值稅的稅率，以免做冤大頭。若稅費太多的話，可以在總價上砍價，也可以在合同中約定，哪些稅費由原業(yè)主來承擔。

6、貸款問題

要注意貸款問題，店鋪的貸款成數(shù)最高是5成，最長是10年，而銀行的評估價一般比實際成交價低，貸款的系數(shù)還不到成交價的5成，所以一定要了解情況，則好首付款的準備。

7、了解物業(yè)是否被贈與或出租

在二手商鋪買賣前，購房者需要向業(yè)主了解該房產(chǎn)是否有贈與、出租情況存在，以免日后陷入糾紛。如果業(yè)主表示沒有，購房者最好讓業(yè)主出具無贈與或無租賃的書面承諾作保證，而且還要到現(xiàn)場去查勘，了解實情。如果業(yè)主已出租給別人，那么在轉(zhuǎn)讓時，業(yè)主通常需提前3個月告知承租人出售事宜，承租人享有優(yōu)先購買權(quán)，只有承租人放棄購買權(quán)買家才能購買該物業(yè)。而商鋪存于出租狀態(tài)的可能性更大。所以，購買二手商鋪者事先調(diào)查承租人是否放棄優(yōu)先購買權(quán)相當重要。